إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد في دبي: متى يجوز للمالك وكيف؟

متى يحق للمالك إنهاء الإيجار مبكراً؟

يحتاج إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد في دبي إلى سبب ورد في المادة 25(1) من قانون الإيجارات في دبي (القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديله عام 2008). وهي قائمة محصورة: إذا لم تكن حالتك فيها، فلن يحكم مركز فض المنازعات الإيجارية بالإخلاء والعقد ما زال سارياً.

الرغبة في رفع الإيجار، أو قرار بيع العقار، أو نية السكن فيه بنفسك، ليست أسباباً للإخلاء أثناء العقد. هذه الأسباب تخص نهاية مدة الإيجار، ولها قواعد مختلفة ومدة إخطار أطول بكثير.

وأياً كان السبب، يوجب القانون إخطار المستأجر عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل. هذا الإخطار وإثبات تبليغه هما أول ما يبحث عنه المركز في ملفك.

الحالات الثماني في المادة 25(1)

لا يجوز إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد إلا في الحالات التالية:

1. عدم سداد الأجرة. بقيت الأجرة كلها أو بعضها دون سداد بعد شهر من مطالبة المؤجر الرسمية. الإجراءات الكاملة لهذه الحالة في دليل إنذار إخلاء لعدم سداد الأجرة.

2. التأجير من الباطن دون موافقة. أجّر المستأجر العقار أو جزءاً منه للغير دون موافقة كتابية من المؤجر.

3. الاستخدام غير المشروع. استخدم المستأجر العقار، أو سمح للغير باستخدامه، في غرض غير مشروع أو مخلّ بالنظام العام أو الآداب.

4. التغيير الخطر أو الإضرار الجسيم. أجرى المستأجر تغييراً يهدد سلامة العقار بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته، أو ألحق به ضرراً عمداً أو بإهمال جسيم.

5. الاستخدام لغير الغرض المؤجَّر له. استخدم المستأجر العقار في غرض غير الذي أُجّر من أجله، أو بشكل يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي في دبي.

6. العقار الآيل للسقوط. ثبت أن العقار آيل للسقوط بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو معتمد منها.

7. الإخلال بالتزام. لم يلتزم المستأجر بأي التزام يفرضه القانون أو عقد الإيجار خلال 30 يوماً من إنذاره بتنفيذه.

8. الهدم أو إعادة البناء بطلب حكومي. طلبت الجهات الحكومية المختصة هدم العقار أو إعادة بنائه لمتطلبات التطوير العمراني.

أي الحالات تمنح المستأجر مهلة 30 يوماً؟

حالتان فقط تتضمنان فرصة للتصحيح: عدم سداد الأجرة (الحالة 1) والإخلال بالتزام (الحالة 7). يجب أن يحدد الإنذار المبلغ أو الالتزام بوضوح، وأن يمنح المستأجر 30 يوماً من تاريخ التبليغ. فإذا سدد أو التزم خلال المهلة، يسقط طلب الإخلاء المبني على هذا السبب.

أما الحالات الست الأخرى فلا ينص القانون فيها على مهلة تصحيح، لكنها تتطلب إخطاراً رسمياً وأدلة قوية: إثبات المستأجر من الباطن، أو تقرير بلدية دبي للعقار الآيل للسقوط، أو طلب الجهة الحكومية مكتوباً في حالة الهدم.

لا تعرف أي حالة من الثماني تنطبق على ما فعله المستأجر؟ راسلنا على واتساب ⁦+971 55 820 5723⁩ بملخص قصير، ونطابقه مع السبب الصحيح قبل أي توثيق.

الإخلاء قبل نهاية العقد والإخلاء عند انتهائه

تتناول المادة 25(2) حالة مختلفة هي إنهاء الإيجار عند انتهاء العقد. هنا يحق للمالك طلب الإخلاء للهدم أو إعادة البناء، أو الترميم الشامل، أو الاستخدام الشخصي له أو لقريب من الدرجة الأولى، كما تذكر دائرة الأراضي والأملاك بيع العقار ضمن أسباب نهاية المدة.

وفي هذه الأسباب يجب إخطار المستأجر قبل 12 شهراً على الأقل من موعد الإخلاء، عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل أيضاً. واستخدام أحدها في إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد يفشل غالباً، لأن القانون خصّصها لنهاية مدة الإيجار.

يقدم دليل إنذار الإخلاء في دبي صورة عامة عن المسارين، أما هنا فنبقى مع الخيارات المتاحة لك والعقد ما زال سارياً.

نموذج إنذار بإصلاح مخالفة عقد الإيجار

لا توجد استمارة حكومية لإنذار المخالفة في دبي. القواعد واردة في دليل الإيجار الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك، والنص التالي نموذج خاص بنوتري سنتر للحالة 7 (الإخلال بالتزام). املأه من عقدك وأدلتك.

إنذار بإصلاح مخالفة لعقد الإيجار
المستأجر: ...... | الهوية أو الجواز: ......
الوحدة المؤجرة: ...... في ......، دبي | إيجاري: ......
البند أو الالتزام المخالَف: ......
وقائع المخالفة: ......
عليكم تصحيح هذه المخالفة خلال ثلاثين (30) يوماً من استلام هذا الإنذار. وإذا استمرت المخالفة بعد ذلك، يتقدم المؤجر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية بطلب الحكم بالإخلاء أثناء مدة العقد، استناداً إلى المادة 25(1) من القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته.
المؤجر: ...... | التوقيع: ...... | التاريخ: ......

وفي الأسباب التي لا مهلة تصحيح فيها، كالتأجير من الباطن أو الاستخدام غير المشروع، يذكر الإنذار السبب والأدلة بدل مهلة الـ30 يوماً. ونعدّل الصياغة حسب حالتك قبل توثيقها.

خطوات إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد

1. حدد السبب. طابق حالتك مع إحدى الحالات الثماني واجمع الأدلة.

2. صِغ الإنذار. اذكر السبب والعقار ورقم إيجاري، ومهلة الـ30 يوماً في الحالتين 1 و7.

3. وثّق وبلّغ. أرسل الإنذار عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل واحتفظ بإثبات التبليغ.

4. التزم بمدة الانتظار. في الحالتين 1 و7 لا تُقدَّم أي دعوى قبل مرور شهر كامل من يوم استلام المستأجر للإنذار.

5. قدّم الدعوى في المركز. سجّل في نظام المركز وقدّم طلب الإخلاء مع المستندات.

6. الحكم والتنفيذ الجبري. بعد الجلسة يقرر المركز في الإخلاء، والمستأجر الذي يبقى بعد الحكم يُخرَج عبر إجراءات التنفيذ في المركز.

جمعت الصور أو الإعلانات أو التقارير؟ شاركها على واتساب ⁦+971 55 820 5723⁩ ونحوّلها إلى إنذار يذكر السبب الصحيح.

المستندات والأدلة حسب الحالة

يبدأ كل ملف إخلاء في المركز من أساس واحد، كما توضح أسئلته الشائعة الرسمية:

• إيجاري والإنذار: العقد المسجّل الحالي، والإنذار المبلَّغ مع إثبات تبليغه
• صفة مقدّم الدعوى: هوية المالك (أو جوازه وإقامته)، أو رخصة الشركة وهوية مديرها، أو عقد إدارة الوسيط
• بيانات الدفع: مستند بنكي يُظهر رقم IBAN للمالك

ثم تحتاج كل حالة إلى إثباتها الخاص: إعلانات أو بيانات الشاغلين في التأجير من الباطن، وصور وتقرير فني في الإضرار بالعقار، وتقرير بلدية دبي في العقار الآيل للسقوط، وكتاب الجهة الحكومية في الهدم.

الأدلة المكتوبة بالإنجليزية أو بلغة أخرى تُقدَّم بالعربية، فاحسب حساب ترجمة قانونية معتمدة إلى العربية. والملاك المقيمون خارج الإمارات يوقّعون عادة وكالة عقارية ليحضر ممثلهم عنهم.

أخطاء شائعة في إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد

استخدام أسباب نهاية المدة أثناء العقد. البيع أو السكن الشخصي أو الترميم لا تبرر الإخلاء والعقد ما زال سارياً.

أخذ الحق باليد. تغيير الأقفال أو قطع الخدمات أو إخراج الأغراض دون حكم من المركز غير مسموح.

الاكتفاء برسالة غير رسمية. الواتساب أو البريد الإلكتروني لا يغني عن الإنذار الموثّق أو البريد المسجل.

رفع الدعوى مبكراً. في الحالتين 1 و7، الدعوى المقدمة قبل انقضاء مهلة الـ30 يوماً قد لا تُقبل.

ضعف الأدلة. الإنذار بلا إثبات للتأجير من الباطن أو الضرر أو سوء الاستخدام نادراً ما يصمد في الجلسة.

خدمات ذات صلة

تغطي خدمات الإنذارات القانونية لدينا كل خطوة عندما تحتاج إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد:

• إنذار الإخلاء: نصوغ الإنذار المناسب لسبب الإخلاء ونرتب تبليغه الموثّق.
• خدمة الإنذار القانوني: للنزاعات التي لا تتعلق بعقد إيجار.
• الوكالة العقارية: تتيح لشخص في دبي التصرف عن مالك مقيم في الخارج.

أسئلة شائعة

هل يجوز إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد لبيع العقار؟
لا. البيع ليس من الحالات الثماني في المادة 25(1)، ولا يُعتمد سبباً للإخلاء إلا عند انتهاء العقد، مع إخطار قبل 12 شهراً عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل.

هل أستطيع إنهاء الإيجار مبكراً لأنني أريد السكن في العقار؟
ليس أثناء سريان العقد. الاستخدام الشخصي أو لقريب من الدرجة الأولى سبب للإخلاء عند انتهاء العقد فقط، مع إخطار قبل 12 شهراً وإثبات عدم وجود عقار آخر مناسب.

ماذا لو أصلح المستأجر المخالفة خلال 30 يوماً؟
في حالتي عدم السداد والإخلال بالالتزام يمنح القانون المستأجر 30 يوماً. فإذا سدد أو أصلح المخالفة خلالها، لا يعود هذا السبب صالحاً لطلب الإخلاء.

هل تأجير الوحدة للغير دون موافقة سبب للإخلاء؟
نعم. التأجير من الباطن لكل العقار أو جزء منه دون موافقة كتابية من المؤجر من الحالات الثماني. احتفظ بالأدلة كالإعلانات أو الرسائل أو بيانات الشاغلين.

هل يحق للمالك تغيير الأقفال إذا خالف المستأجر العقد؟
لا. تغيير الأقفال أو قطع الخدمات أو إخراج الأغراض دون حكم من مركز فض المنازعات الإيجارية غير مسموح، وقد يعرّض المالك لدعوى تعويض.

كم يستغرق إخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد؟
يعتمد على السبب. في الحالات التي فيها مهلة 30 يوماً تبدأ الدعوى بعد انقضائها، ثم الحكم والتنفيذ، لذلك خطط بالأسابيع لا بالأيام.

هل يجب أن أكون في دبي لتبليغ الإنذار؟
لا. يمكن توثيق الإنذار عبر قنوات الكاتب العدل الإلكتروني الرسمية، فنصوغه ونرتب توثيقه وتبليغه وأنت تتابع عن بُعد.

المرجع وتاريخ المراجعة

المرجع: المادة 25 من قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات، المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008. المصادر الرسمية: الأسئلة الشائعة لدائرة الأراضي والأملاك، والأسئلة الشائعة لمركز فض المنازعات الإيجارية، ودليل الإيجار.

تاريخ آخر تحديث للمحتوى: 15 أكتوبر 2026. تاريخ آخر مراجعة قانونية: 15 أكتوبر 2026. المراجع: فراس أحمد، مؤسس ومدير Notary Center. قد تتغيّر الإجراءات، لذا يُفضّل تأكيد التفاصيل الحالية لحالتك قبل المتابعة.

ابدأ الآن

للبدء، يمكنك إرسال صورة المستند أو شرح الحالة عبر واتساب، وسنوضح لك الصياغة المناسبة والخطوات المطلوبة.

*ملاحظة: هذا المحتوى للإرشاد العملي والتعريف العام، وليس بديلاً عن الاستشارة القانونية الخاصة بحالتك. تعتمد الصياغة الدقيقة والمستندات والمسار المناسب على تفاصيل كل حالة، ويُنصح بالتحقق منها قبل البدء.*